주택임대사업 여건 좋아져
지원책 올해 말까지 한시적 시행
다주택자 양도세, 취득세도 줄어
소형 공급 늘어 수익률은 떨어져
주택이나 오피스텔을 세놓고 매월 수익을 얻는 주택임대사업 여건이 좋아졌다. 정부가 8·28 전·월세 대책을 통해 임대사업자 지원에 팔을 걷어붙이고 나섰기 때문이다. 국민주택기금을 통한 저금리 대출 지원 폭을 넓혔고 대출 금리는 내렸다. 양도소득세·임대소득세 같은 세금도 깎아준다. 전·월세 시장 안정화를 위한 공급 증대 방안으로 주택임대사업 활성화 카드를 뽑아 든 것이다. 건국대 부동산학과 손재영 교수는 “이른바 돈 있는 수요가 주택을 구입해 임대하면 전셋집이나 월셋집이 늘어나는 효과가 있어 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 말했다.
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우선 주택임대사업자의 금융 부담이 줄었다. 정부가 임대할 주택을 살 때 필요한 자금을 종전 연 5%에서 3%로 낮춰 빌려준다. 대출 한도가 증액됐다. 이전에는 최대 6000만원(수도권 기준)을 빌릴 수 있었지만 이젠 1억5000만원까지 대출 가능하다. 1억5000만원을 빌려 3억원짜리 주택을 사서 임대사업을 한다면 종전에 월 62만5000원을 내던 이자가 월 37만5000만원으로 감소한다. 이자를 연간 300만원 아낄 수 있는 것이다. 단 올해 말까지 한시적으로 시행된다.
세금 부담이 줄어든다. 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과에 대한 걱정을 덜어도 된다. 현재 임대사업자로 등록하려면 본인이 거주하는 주택 외에 1가구만 세를 놓으면 가능하다. 이 경우 본인 거주 주택을 2년간 보유한 후 팔면 해당 주택에 대한 양도소득세를 내지 않아도 된다. 세 놓을 주택을 올해 산다면 4·1 부동산대책에 따라 양도소득세가 5년간 면제된다. 5년 뒤 발생한 시세차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되는데 공제율이 연간 3%에서 5%로 확대되면서 부담이 줄었다. 세를 준 지 10년 만에 주택을 팔 경우 초기 5년간 발생한 시세차익에 대한 세금은 내지 않고 6년째 이후 생긴 시세차익에 대해선 양도세를 최대 40% 공제받을 수 있다. 10년간 세를 준 주택을 팔 때 임대 기간 6년 이후 발생한 시세차익이 5000만원이라면 560여만원의 양도세를 내야 한다. 이전까지 84만원(15%)을 공제받을 수 있었지만 앞으로는 140만원(25%)을 덜 내는 것이다. 임대소득에 대한 소득세와 법인세도 20% 감면된다. 단 기준시가 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택을 5년 이상 임대해야 한다.
주택 구입 때 내야 하는 취득세가 줄었다. 전용 60㎡ 이하는 면제, 60~149㎡는 25% 감면된다. 재산세도 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡는 50% 감면, 60~85㎡는 25% 깎아준다.
세입자도 지원받는다. 세입자의 월세소득공제 한도가 월세 지급액의 50%, 연 300만원에서 60%, 500만원으로 상향됐다. 서울 마포구 공덕동 디오빌공인 김의태 공인중개사는 “월세의 경우 세입자 입장에서는 매월 지출을 해야 한다는 부담 때문에 전세를 찾는 사례가 많은데 8·28 대책으로 월세 부담을 조금이라도 덜 수 있을 것”이라고 말했다.
주택임대사업 여건이 좋아졌지만 그동안 오피스텔·도시형 생활주택 등 소형주택 공급이 크게 늘어 임대 물량이 많아졌기 때문에 높은 임대수익률을 기대해선 안 된다. 서울의 경우 오피스텔 수익률이 5.4%(세전) 선으로, 5년 새 1%포인트 하락했다. 우리은행 부동산연구실 홍석민 실장은 “임대사업의 목적은 임대수익이므로 시세차익에 대한 기대는 접고 새 건물이라도 주변 시세 수준에서 수익률을 책정하고 투자에 나서는 것이 안전하다”고 말했다.
최현주 기자 중앙일보
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