‘8·31부동산대책’을 뒷받침하는 관련 세법의 개정에 따라 올해부터 부동산 보유세제가 많이 달라지게 됐다. 정부가 새해 첫날부터 시행에 들어간 관련 시행령 및 시행규칙 가운데 주요 내용을 문답식으로 정리한다.
▷종합부동산세 관련
－자녀 명의로 갖고 있는 주택도 합산대상인가.
“미성년 자녀의 경우는 무조건 합산과세대상이다. 자녀 나이가 20세 이상~30세 미만인 경우는 일정한 소득(최저생계비 이상)이 있으면, 30세 이상은 소득유무와 상관없이 단독세대로 간주한다.”
－혼인·노부모 봉양을 위해 세대를 합가한 경우 어떻게 과세하나.
“합가한 날로부터 2년간은 합가전의 상태를 각각 1세대로 봐 종부세 과세여부를 판단한다. 따라서 주택 가격이 각각 6억원 미만이면 종부세 과세대상이 안된다.”
－주거겸용 놀이방도 종부세 합산과세 대상에서 배제된다는데.
“시장·군수·구청장 인가를 받고, 국세청에 사업자등록을 한 후 5년 이상 계속 운영해야 한다. 의무운영기간을 충족하지 못하면 경감세액을 추징당하게 된다.”
▷재건축 주택 양도소득세 관련
－주택 2채 중 1채가 재건축에 따라 조합원 입주권으로 전환된 상태에서 나머지 주택을 팔 경우는.
“종전까지는 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있었지만 올해부터는 1가구 2주택으로 간주해 양도세가 과세되고 내년부터는 50%세율로 중과된다.”
－1가구 1주택자가 보유중인 주택이 재개발에 들어가 대체주택을 취득한 경우는.
“1가구1주택 비과세요건을 인정해준다. 다만 대체주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고 재건축주택 완공 후 1년 이내 대체주택을 양도하고 세대원 전원이 재건축주택으로 이사해 1년 이상 거주해야 한다.”
▷1가구 2주택 양도세 중과세
－수도권에 3억원, 지방에 2억원 하는 주택을 갖고 있는데 1가구 2주택에 해당되나.
“1가구1주택으로 본다. 수도권이나 광역시에 소재하는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되지만 지방에 있는 주택은 기준시가가 3억원을 초과하는 경우만 포함된다.”
－수도권에 3억원, 9천만원짜리 주택을 보유하고 있는데 내년에 양도세 낼 때 50%의 단일세율로 중과되나.
“양도세가 중과되는 주택의 범위는 지방의 경우는 3억원, 수도권이나 광역시는 1억원 초과주택이다. 9천만원짜리 주택을 팔 때는 일반세율(9~36%)로 양도세를 내면 된다. 다만 3억원짜리 주택을 먼저 팔면 양도세가 50%세율로 중과된다. 단 재개발·재건축아파트는 1억원 미만도 1가구2주택 중과대상에 포함된다.”
－수도권에 주택 1채(4억원)를 보유하고 있는 사람이 지방근무를 위해 3억원을 초과하는 주택을 취득할 경우.
“지방에서 1년 이상 거주한 뒤 파견근무 종료 후 3년 이내 양도하면 양도세 중과대상에서 제외된다.”
▷토지 양도세 관련
－올해부터 실거래가로 과세되고 내년부터 양도세가 60%세율로 중과되는 대상인 ‘비사업용 토지’는 어떻게 판단하나.
“사업용 토지는 양도일 직전 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상을 직접 사용한 경우를 말한다.”
－개인농지가 양도세 중과대상에서 제외되려면.
“원칙적으로 소유자가 농지소재지의 시·군·구나 연접한 시·군·구에 거주하고, 농업의 반 이상을 자신의 노동력에 의해 경작해야 한다. 도시지역안 농지는 재촌(在村)·자경(自耕) 여부와 관계없이 중과된다. 다만 재촌·자경하던 농지를 도시지역 편입일로부터 3년 안에 양도하면 중과대상에서 제외된다.”
－재촌·자경하지 않더라도 중과대상에서 제외되는 경우는.
“가구당 300평 이하의 주말·체험 영농 소유 농지, 상속일로부터 5년내 양도한 농지, 이농일로부터 5년내 양도한 농지, 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 등이다.”
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