올 하반기 부동산 시장에는 바뀌는 제도가 많다. 집값 잡기에 ‘올인’을 선언하고 나선 정부가 고강도 부동산 안정화 대책을 준비 중인데다 그 동안 실효성에 의문이 제기된 주택 분양 제도를 개선해 현실적인 시장 상황을 반영할 것으로 보인다. 앞으로 변경될 부동산 관련제도를 미리 살펴보고, 이에 따라 하반기 달라지는 아파트 시장을 짚어본다.
정부가 부동산시장 안정을 위해 또 한차례 칼을 댈 전망이다. 8월 예고된 정부 규제는 가수요 억제를 위한 세제 강화 및 개발이익환수, 국민임대단지 조성을 통한 공급확대로 요약된다. 이를 위해 정부는 종합부동산세(이하 종부세), 양도소득세(이하 양도세) 등 각종 세제의 확대, 개편안을 검토하고 있다. 또 개발부담금과 같은 토지공개념 부활도 논의되고 있다. 하반기 부동산 시장은 정부의 집값 안정을 위한 필사적인 노력에 따라 1가구 다주택자들의 세 부담 증가는 물론 투기적 가수요의 붕괴를 예고하고 있다.
■ 보유세= 올 하반기부터 보유세는 주택의 경우 재산세가 건물과 토지가격을 합산, 기준시가의 50%를 과세표준으로 매겨진다. 정부는 기존 재산세가 주택과 토지에 대해 따로 부과됐던 것을 감안해 올 7월과 9월에 각각 50%씩 분할 납부토록 하고 있다.
아울러 보유세에 새로 도입된 종부세는 12월에 국세로 징수된다. 종부세는 기준시가로 주택 9억 원, 나대지 6억 원, 사업용 토지 40억 원 이상이 납부 대상이 된다. 그러나 앞으로 주택의 경우 대상범위를 기준시가 6억 원으로 하향 조정할 방침이어서 과세 대상이 늘어날 전망이다. 정부는 현재 검토중인 이 법안이 시행되면 종부세 대상 주택이 약 4배 가량 증가할 것으로 내다보고 있다.
보유세 부담상한도 폐지가 논의되고 있다. 현재 전년도 납부세액의 1.5배를 넘지 않도록 하고 있으나, 앞으로는 전년 대비 2~3배까지 부과할 수 있도록 상한선을 완화할 예정이다. 일각에서는 상한선을 없애 초고가 주택 소유자에 대한 세금 부담을 강화시키는 방안도 제기되고 있다. 또 한나라당이 종부세를 가구별로 합산 과세하는 방안을 내놓는 등 하반기 보유세제에 일대 개편이 불가피한 상황이다.
이에 따라 현재 0.14%에 이르고 있는 보유세실효세율은 더욱 높아져 2017년을 목표로 하고 있는 실효세율 1% 도달 시기가 앞당겨질 것으로 보인다.
■ 양도소득세= 다주택자 및 투기수요자 억제를 위한 양도차익 환수도 더욱 강화된다. 이를 위해 양도세율에 탄력세율을 추가하는 방안이 구체화되고 있다. 현재 소득세법상 투기지역 내에서는 필요 시 양도세율 이외에 별도의 15% 탄력세율 적용이 가능하도록 되어 있으나 시행되지는 않고 있다. 그러나 시행령만 수정하면 곧바로 적용이 가능해 연내 도입이 확실시 되고 있다. 탄력세율이 적용되면 현재 1가구 3주택의 경우 60%로 적용되고 있는 양도세율이 최고 75%까지 늘어나게 된다. 주민세를 포함할 경우 무려 82.5%로 증가하는 셈이다.
또 1가구 3주택 이상으로 규정하고 있는 다주택 범위가 2주택으로 확대될 가능성이 커짐에 따라 중과세 적용대상이 늘어날 전망이다. 1가구 2주택 소유자도 3주택자와 마찬가지로 투기지역 내 탄력세율이 추가 적용되면 세율이 75%(주민세 제외)까지 늘어날 전망이다.
이와 함께 당초 2007년 1월부터 시행 예정인 양도세 실거래가 과세도 2006년으로 앞당기는 방안이 검토 중이다. 그러나 아직 실거래가를 정확히 파악할 수 있는 인프라가 갖춰지지 않고 변경 세제에 대해 다주택자들이 주택을 처분할 시간을 유예하기 위해 당장 시행하기에는 한계가 있다는 지적이다.
한편 건설임대주택 범위가 확대돼 1가구 다주택 양도세 중과대상에서 제외되는 주택도 증가할 것으로 예상된다. 현재 국민주택 규모 주택 5채를 5년 이상 임대, 분양 전환하는 임대사업자에 한정해 양도세 중과를 하지 않고 있다. 앞으로는 대지면적 258㎡(90평) 연면적 149㎡(45평)인 주택 2채를 5년 이상 임대하거나 주택 및 토지의 기준시가 합계가 6억 원 이하일 경우에도 임대사업자로 간주, 양도세 중과대상에서 제외하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.
■ 토지공개념= 투기목적의 이익환수를 위해 토지 공개념 부활이 검토되고 있다. 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 지정과 함께 전국으로 번지고 있는 토지투기 바람을 최소화하기 위한 것이다. 토지공개념이란 땅의 개인 소유권은 인정하되 수익, 처분권은 국가가 관리한다는 것이다.
주로 국토면적이 좁은 국가에서 시행되며 우리나라는 토지공개념의 일환으로 89년 택지소유상한법, 토지초과이득세법, 개발부담금제 등을 도입했었다. 이 중 택지소유상한법과 토지초과이득세법이 위헌, 헌법 불합치 판정을 받아 시행되지 못했다. 또한 개발부담금제도는 기업부담을 덜어주는 차원에서 2002년 비수도권, 2004년 수도권에서 부과가 중단됐다.
그러나 개발부담금제도는 다른 두 제도와 달리 헌법에 위배되지 않고 재시행이 가능해 토지공개념제로서 부활할 가능성이 크다. 건교부 토지국 토지정책과 관계자는 “개발부담금제도는 부담금관리기본법 부칙의 중단 기간만 개정하면 시행에 아무런 법적인 문제가 없다”고 말해 이 제도의 시행 가능성을 높음을 시사했다. 제도가 시행되면 앞으로 토지 개발 이익의 일정비율이 국가에 환수된다.
■ 1가구2주택자 가산금리 적용= 지난해 1가구 2주택자로 모기지론을 이용한 사람 중 1년 이내에 기존주택을 처분하지 않은 대출자에 한해 1% 가산금리가 부과된다. 이에 따라 지난해 3~6월 사이 모기지론을 이용해 주택을 구입한 경우, 대출일을 기준으로 1년이 경과한 다음날부터 기존 대출금리(당시 6.7%)에 1%가 추가돼 7.7%의 금리를 부담해야 한다.
집값 안정을 위한 보유거래 등의 세제 강화, 개발이익환수, 대출한도 축소뿐만 아니라 올 하반기 주택시장에는 시장 투명화를 위한 혁신적인 제도들이 대거 도입된다. 인터넷 청약 접수 등 소비자들의 편의를 위한 제도뿐만 아니라 플러스옵션제, 하자보수기간 계약서 명시 등 관행화된 불합리한 시장 논리에 소비자의 권리를 찾아주는 제도들이 새롭게 도입된다.
■ 서울 인천 동시분양제 폐지= 일반분양분 20가구 이상인 단지에 대해 시행되던 동시분양이 서울•인천지역에서 자취를 감출 예정이다. 당초 7월 중 폐지 예정이었으나 업체간 경쟁 과열, 반양가 인상 등의 우려로 최소 8월 이후로 미뤄졌다.
동시분양제가 사라지면 주택 소비자들의 선택권은 대폭 늘어날 것으로 전망된다. 서울•인천권역에서 수시로 진행되는 분양단지에 모두 청약할 수 있기 때문이다. 앞으로 인지도 높은 건설 브랜드나 인기 있는 지역의 단지는 청약경쟁률이 더욱 높아질 것으로 보인다.
■ 주택공급계약서에 하자보수기간 첨부= 하반기부터 건설업체들은 분양 계약서에 아파트 하자 보수기간을 의무적으로 표시해야 한다. 하자보수에 대한 규정을 소비자들이 직접 확인할 수 있도록 보수 범위, 책임기간 등을 명시하기로 했다. 아파트 하자 보수기간은 분야별로 완공 후 1~3년이며 건물의 하중을 부담하고 있는 부분에 대해서는 최고 10년까지 가능하다.
■ 플러스옵션제 폐지=기본과 선택품목이 모호했던 플러스옵션제가 7월 이후 분양승인을 신청한 단지부터 폐지된다. 옮기거나 탈부착이 가능한 폼목을 제외한 가구나 가전제품은 분양가에 포함된다. 이에 따라 앞으로 분양가가 500만~1,000만 원 가량 늘어날 것으로 보인다.
■ 국민임대주택 후분양제= 국민임대주택 분양 시기가 입주 12개월 전으로 늦춰진다. 국민임대주택은 종전 입주 13~17개월 전, 공정이 40~60%까지 진행되면 분양이 가능했으나 앞으로는 입주 1년 전까지 70%의 시공률을 확보해야 분양이 가능하다. 분양 시기가 약 5개월 정도 늦춰지면서 주택자금을 마련하는 서민들의 부담이 줄어들 것으로 보인다.
■ 8월부터 아파트 청약 인터넷으로 접수= 8월부터 인터넷 청약제가 확대 도입된다. 청약 시 제출하던 주민등록등본, 서약서 등 구비서류는 당첨 후 제출하도록 간소화 된다. 뿐만 아니라 택지지구 등 건교부 장관이 지정하는 지역은 인터넷 사이버 모델하우스 설치를 의무화 해 앞으로 인터넷으로만 집을 보고 청약할 수 있는 시대가 열리게 됐다.
■ 리모델링 시 1개 층 추가 증축= 7월부터 리모델링 시 지상 1층을 필로티로 시공해 주차 공간 등으로 활용할 경우 1개 층을 더 올릴 수 있게 된다. 기존 아파트의 경우 필로티공법으로 리모델링할 경우 주차공간, 편의시설 등의 면적이 추가로 늘어날 것으로 보인다. |
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